Zoom sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
1) Qu’est-ce que le DPE ?
A quoi sert-il ?
Qui est concerné ?
Depuis 2006, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est venu se rajouter à la liste (déjà conséquente) des diagnostics immobiliers obligatoires à fournir lors de la mise en vente ou de la mise en location d’un logement.
Ce diagnostic est un outil de mesure, qui évalue la consommation d’énergie d’un logement et donc l’impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.
Il a pour but de provoquer une prise de conscience chez le propriétaire du logement, qui si ce dernier est « mal noté » par le DPE, envisagera des travaux de rénovation avant de louer son logement par exemple.
Depuis le 1er janvier 2023, ce diagnostic permet d’inclure ou d’exclure du marché locatif les biens dits « décents » et « non décents ».
En effet lorsqu’un logement répond à une consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation…) qui est inférieure à 450 kWh/m² d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, le logement est dit « décent » et son propriétaire pourra le proposer à la location.
En revanche si cela n’est pas le cas et que le logement dépasse cette valeur, il ne pourra plus être proposé à la location.
Cette règlementation est actuellement décriée par les propriétaires car ces biens exclus du marché locatif sont relativement nombreux, et que ces derniers n’ont pas forcément les finances suffisantes pour procéder aux travaux de rénovation.
Cette interdiction des biens les plus énergivores sur le marché locatif concernera à terme :
- Les logements classés G à compter de 2025.
- Les logements classés F à compter de 2028.
- Les logements classés E à compter de 2034.
Cela ne va pas vraiment arranger le problème du logement en France.
Cela risque même de s’aggraver dans la mesure où le parc locatif « décent » va avoir tendance à diminuer ces prochaines décennies.
Si ce DPE vient contrarier les propriétaires en mal de louer leur bien immobilier et les locataires en mal de trouver un logement « décent » il est pourtant obligatoire lors des ventes et des locations.
L’article R126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation vient apporter des précisions quant aux exceptions des biens non concernés par ce DPE notamment :
a) « Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans.
b) Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l’article R.111-22 du code de l’urbanisme est inférieure à 50m².
c) Les bâtiments ou partie de bâtiment à usage agricole, artisanal ou industriel, autre que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques.
d) Les bâtiments servant de lieux de culte
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine
f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux.
g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an. »
Vous noterez que parmi ces exceptions ne figurent pas les programmes neufs.
En effet, ces derniers n’échappent pas à la règle. Il sera à la charge du maître d’ouvrage et est communément appelé le « DPE construction »
2) Qui peut établir le DPE ?
Que doit-il contenir ?
Pour quelle durée de validité ?
C’est un diagnostiqueur certifié et disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
Pour être sûr d’être bien orienté par un véritable professionnel certifié vous pouvez consulter un annuaire à votre disposition sur le site du ministère de la transition écologique.
Afin d’établir le plus sérieusement et exactement possible son évaluation de votre logement, le diagnostiqueur vous demandera en amont de sa visite un certain nombre de documents, notamment des factures, contrats d’entretien, et si vous avez fait des travaux de rénovation, les factures les concernant.
Il faut savoir que le tarif de ces professionnels n’est pas règlementé.
Tout va dépendre de la situation, de la surface d’habitation, du lieu et de la durée que ce dernier va passer dans votre logement.
Si vous avez demandé plusieurs devis, et que vous procédez à une comparaison, attention à ceux qui « cassent » les prix.
Une fois réalisé, ce diagnostic à une valeur de 10 ans.
On notera l’exception suivante quant à la durée de validité :
-Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Malgré cette exception, et afin d’être en parfaite harmonie avec la nouvelle règlementation de juillet 2021 il est recommandé de le faire réaliser quand même.
Depuis le 1er avril 2023, un nouveau document obligatoire est venu compléter le DPE. Il s’agit d’un audit énergétique qui doit être réalisé en cas de vente d’un bien à usage d’habitation, d’un logement individuel et d’un immeuble en monopropriété appartenant aux classes énergétiques F ou G.
Il ne remplace en aucun cas le DPE.
3) Les obligations d’affichage et la mention du DPE
Ce dernier point me permet de souligner que beaucoup trop d’annonces quelles proviennent de professionnels ou de particuliers sont encore en dehors de la règlementation.
Les annonces de ventes et de location, doivent régulièrement contenir les informations suivantes :
-Les classements énergétiques et climatique du logement sur les échelles de référence de A à G.
-Si le logement est classé F ou G, l’annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive »
-Le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles du logement pour un usage standard.
En tant que professionnelle de l’immobilier je vous recommande fortement de faire établir ce DPE dès la prise de décision de vendre ou de louer afin de permettre aux prospects acquéreurs ou locataires de disposer des informations obligatoires dès la rédaction de l’annonce.
Deux observations très importantes qui s’adressent donc tant aux professionnels qu’aux particuliers :
1°) Si l’annonce immobilière comporte de fausses informations, l’acquéreur ou le locataire peut intenter un recours auprès du tribunal judiciaire (ancien TI et TGI) afin de demander des dommages et intérêts voire même la nullité de la vente, ce qui peut par voie de conséquence entraîner son annulation.
2°) Le vendeur professionnel (de l’immobilier bien sûr) peut se voir infliger une amende d’un montant maximal de 3000 euros s’il est une personne physique et 15.000 euros s’il est une personne morale.
En conséquence de ce qui est expliqué ci-dessus
La paperasse est certes lourde, contraignante financièrement, et il peut en découler une mauvaise nouvelle quant à la note énergétique de votre logement, mais elle est cependant obligatoire.
Alors que tu sois particulier ou professionnel de l’immobilier, ne néglige pas l’étape de la réalisation de ce diagnostic.
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Audrey RAFFAELLI
Gérante
Publié le 19/02/2024 par
Audrey RAFFAELLI
